Nové byty v širším centru Prahy se podle podkladů Hospodářských novin prodávají za 300 tisíc, 400 tisíc i více korun za metr čtvereční. Vysoké ceny se týkají také novostaveb mimo úplné centrum, kde nabídku ovlivňuje omezený počet projektů, náklady na výstavbu a pomalé povolování nových bytů. Pro kupující to znamená, že i při případném poklesu hypotečních sazeb zůstává vstupní cena nemovitosti vysoká.
Vývoj hypoték bude záviset nejen na rozhodnutí České národní banky, ale také na ceně peněz na finančních trzích. ČNB v srpnu 2026 ponechala úrokové sazby beze změny a její letní prognóza počítá s přibližnou stabilitou krátkodobých tržních úroků. Tržní sazby, od nichž banky odvozují část ceny hypoték, se však mohou měnit i bez bezprostředního rozhodnutí centrální banky. Do jejich vývoje promlouvají mimo jiné očekávání investorů, inflace a výnosy státních dluhopisů. ([cnb.cz](https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/zpravy-o-menove-politice/Zprava-o-menove-politice-leto-2026/?utm_source=openai))
České banky v posledních letech postupně přeceňují úvěry domácnostem. ČNB uvádí, že průměrná sazba nových hypotečních úvěrů byla na začátku roku 2021 necelá dvě procenta, v první polovině roku 2023 se přiblížila šesti procentům a do konce roku 2025 klesla zhruba na 4,5 procenta. U domácností, kterým končí několikaletá fixace, tak může nová měsíční splátka zůstat vyšší než při původním sjednání úvěru. ([cnb.cz](https://www.cnb.cz/cs/o_cnb/cnblog/Rizikove-hypotecni-uvery-v-dobe-prvni-refixace-urokove-sazby?utm_source=openai))
Rizikem pro kupující je kombinace vysoké ceny bytu a dlouhodobého zadlužení. Při hypotéce s pevnou sazbou se měsíční splátka po dobu fixace nemění, po jejím skončení ale banka úvěr přepočítá podle aktuálních podmínek. ČNB proto sleduje také poměr dluhu k příjmu a hodnotě zastavené nemovitosti. V červnu 2026 bankovní rada uvedla, že úvěrová dynamika zesílila a že část poptávky souvisela s pořizováním investičních nemovitostí před zpřísněním doporučení pro tento typ úvěrů. ([cnb.cz](https://www.cnb.cz/cs/financni-stabilita/rozhodnuti-bankovni-rady-cnb/Rozhodnuti-bankovni-rady-CNB-v-oblasti-financni-stability-1780578000000/?tab=record&utm_source=openai))
Stát bude potřebovat další financování
Na cenu peněz působí také potřeby veřejných financí. Zákon o státním rozpočtu na rok 2026 počítá se schodkem 310 miliard korun. Změnou stavu státního dluhu má být podle zákona pokryto celkem 313,6 miliardy korun. Vyšší nabídka státních dluhopisů sama o sobě neznamená automatický růst hypotečních sazeb, výnosy státních cenných papírů však patří mezi ukazatele, které banky a investoři při oceňování úvěrů sledují. ([zakonyprolidi.cz](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2026-38?utm_source=openai))
Ministerstvo financí zároveň uvádí, že státní dluh na konci roku 2025 dosáhl 3,68 bilionu korun. Rozpočtové výdaje na obsluhu dluhu jsou v rozpočtu pro rok 2026 plánovány přibližně na 110 miliard korun. Pro realitní trh to vytváří prostředí, v němž se může střetnout drahé bydlení s omezenou dostupností úvěrů. Případné zhoršení podmínek by nejvíce dopadlo na domácnosti, které nemají dostatečné úspory a potřebují financovat většinu kupní ceny hypotékou. ([mf.gov.cz](https://mf.gov.cz/cs/rozpoctova-politika/makroekonomika/statistika-vladniho-sektoru/2026/ctvrtletni-prehledy-o-stavu-a-vyvoji-statniho-dluh-64574?utm_source=openai))
Zdroj: Hospodářské noviny
Tento článek byl vytvořen s pomocí umělé inteligence a redakčně zkontrolován.